Контроль в обмін на роботу
Власник квартири вирішує, кому здавати житло, як його ремонтувати і коли продавати. Разом із цим він організовує покази, платежі, ремонти й вирішення спорів. Керуючий може взяти ці завдання, але його послуга має ціну.
У фонді операційні рішення делеговані. Інвестор аналізує КУА та документи, а не сам обирає орендаря. Це зменшує побутову участь, але створює залежність від управителя.
Що порівнювати
| Критерій | Квартира | Inzhur REIT |
|---|---|---|
| Початковий капітал | Купівля + угода + ремонт + меблі | Купівля доступної кількості сертифікатів |
| Поточні витрати | Ремонт, комунальні витрати під час простою, управління | Витрати активів і управління всередині фонду |
| Простій | Один порожній об’єкт може означати нульову оренду | Вакантність частини активів впливає на загальний результат |
| Податки | Залежать від статусу власника та виду операції | Окремий режим дивідендів та продажу паперів |
| Продаж | Пошук покупця, перевірка документів, витрати угоди | Умови викупу, контрагент, можлива знижка |
| Контроль | Безпосередній над конкретним об’єктом | Через права за папером і правила фонду |
| Концентрація | Велика сума в одному житлі та локації | Різні активи; залишається концентрація країни та управління |
| Час | Робота з орендарями та об’єктом або витрати на керуючого | Перевірка звітів, документів та власного портфеля |
| Воєнний ризик | Пошкодження конкретного житла | Пошкодження об’єктів і системні наслідки для фонду |
| Результат і строк | Оренда + зміна ціни житла; продаж потребує часу | Дивіденди + зміна ціни папера; ранній вихід не безумовний |
Навчальний бюджет квартири
Усі ціни, витрати, ставка управління та завантаженість — умовні навчальні припущення, не ринкова оцінка. Податок у прикладі обчислено з валової оренди за загальним випадком фізособи-резидента, не ФОП. Реальна податкова база може залежати і від установленої мінімальної вартості оренди.
Приклад не враховує кредит, додаткові комунальні витрати простою, податок на нерухомість, вартість вашого часу, зростання ціни та витрати майбутнього продажу. Додайте їх для свого об’єкта. Ремонтний резерв у моделі зменшує доступні гроші, навіть якщо фактичний ремонт трапиться пізніше.
| Припущення | Сума |
|---|---|
| Ціна квартири | 3 000 000 грн |
| Ремонт | 300 000 грн |
| Меблі й техніка | 150 000 грн |
| Умовні витрати купівлі | 60 000 грн |
| Усього вкладено | 3 510 000 грн |
| Оренда 15 000 грн × 11 зайнятих місяців | 165 000 грн / рік |
| Податки 23% від валової оренди | 37 950 грн |
| Управління 6% від отриманої оренди | 9 900 грн |
| Ремонтний резерв | 15 000 грн / рік |
| Залишок у цьому сценарії | 102 150 грн / рік ≈ 2,91% вкладеної суми |
Однакова база для фонду та житла
Для квартири знаменник — усі фактичні вкладення, а не лише ціна в оголошенні. Для фонду — повна вартість придбання. Порівнюйте чисті виплати за той самий рік і окремо показуйте гіпотетичну зміну ціни.
Не надавайте фонду гарантоване зростання, якщо для квартири взяли нуль, і навпаки. Спробуйте однаково несприятливі припущення: простій, витрати та падіння оцінки.