Як прочитати звіт фонду без фінансової освіти

Перевірте повну назву фонду, період, валюту й одиниці виміру. «Тис. грн» означає, що число 1 000 — це мільйон гривень. Звіт КУА показує її бізнес, а не автоматично стан активів вашого фонду.

Файл REIT, на який посилається каталог, містить «2026» у назві адреси, але сам звіт охоплює рік до 31.12.2025; дата аудиторського звіту — 30.04.2026. Орієнтуйтеся на зміст документа. Перевірено 05.09.2026.

У перевіреному звіті за 2025 рік аудитор формулює думку про достовірне відображення фінансової звітності в суттєвих аспектах. Це думка щодо звітності за певний період, а не рекомендація інвестувати.

Після самої думки прочитайте основу для неї, розкриття невизначеностей, безперервність діяльності та інші важливі пояснення. Навіть немодифікована думка не означає відсутності ризиків чи гарантії майбутніх виплат.

Відділіть нерухомість від грошей, ОВДП, позик, дебіторської заборгованості й незавершеного будівництва. Різні рядки мають різну ліквідність та ризик контрагента. Потім подивіться, що фонд винен іншим.

ВЧА на папір корисніше для результату власника, ніж лише загальна ВЧА. Нові внески можуть пояснювати зростання загального обсягу активів без зростання вартості вашої частки.

Знайдіть доходи від роботи активів, фінансові доходи та зміни справедливої вартості. Переоцінка може змінити прибуток без надходження грошей. Не використовуйте весь бухгалтерський прибуток як «сталу орендну дохідність».

Умовний приклад: оренда 10, витрати 3, позитивна переоцінка 8. Прибуток у спрощеній моделі — 15, але переоцінка не принесла 8 одиниць готівки. Це навчальна ілюстрація, не дані фонду.

Подивіться, які гроші надійшли від операцій, які витрачено на придбання чи будівництво активів, які отримано від інвесторів або фінансування. Потім порівняйте з виплатами.

Загальне збільшення залишку може бути наслідком нових внесків. Воно саме по собі не доводить зростання прибутковості оренди. Так само придбання активу зменшує гроші, але не обов’язково є операційним збитком.

• Методика оцінки нерухомості та чутливість припущень.
• Пов’язані сторони, залишки і характер операцій із ними.
• Позики, строки, забезпечення та знецінення.
• Фактична винагорода КУА й інші витрати.
• Концентрація доходів і дебіторська заборгованість.
• Події після звітної дати та вплив війни.

Якщо у презентації показник не збігається зі звітом, спочатку перевірте різні дати, бази, склад активів і одиниці. Не робіть висновок про помилку без такого зіставлення.

Запишіть: назву й дату документа; джерело основних грошей; частку переоцінки; найбільші концентрації; витрати; правила викупу; питання без відповіді. Наступний звіт порівнюйте з цією карткою.

Відкрити набір документів · Як ми перевіряємо джерела.